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Das Klima ist rauer geworden. Den Geschäftsmietern stehen vielfach Immobilienfirmen gegenüber, die auf Renditemaximierung programmiert sind. Was sich früher mit dem Eigentümer im persönlichen Gespräch regeln liess, landet heute bei der Schlichtungsbehörde.

Verfahren vor die Schlichtungsbehörde

Jeder Streit über Miete und Pacht ist zuerst der Schlichtungsbehörde vorzulegen. Örtlich zuständig ist die Schlichtungsbehörde am Ort des Mietobjektes. Die Einleitung des Verfahrens kann relativ formlos geschehen. In den meisten Kantonen genügt es, den Anspruch kurz schriftlich darzulegen. Daraufhin findet eine mündliche Verhandlung statt. Die Schlichtungsbehörde versucht, die Parteien zu einigen. Kommt keine Einigung zustande, so sind die Parteien frei, Klage beim zuständigen Gericht zu erheben.

Alleine oder mit Anwalt vor Schlichtungsbehörde?

Für einige wichtige Bereiche im Mietrecht besitzt die Schlichtungsbehörde Entscheidkompetenz, d.h. sie fällt ein Urteil und gibt nicht bloss eine Empfehlung ab. Dies gilt für Kündigungen, Erstreckungen, der Hinterlegung des Mietzinses und Mietzinsherabsetzungen wegen Mängeln. Wer darüber mit dem Vermieter streitet, tut gut daran, den Anwalt schon im Schlichtungsverfahren beizuziehen. Denn was der Schlichtungsbehörde an Informationen, insbesondere Dokumenten vorgelegt wird, bleibt für die gesamte Dauer des Prozesses, d.h. also bis zur letzten Instanz vor Bundesgericht, in den Akten und kann kaum mehr relativiert und schon gar nicht daraus entfernt werden.

Betreibung oder Schlichtungsbehörde?

Verweigert der Vermieter die Bezahlung einer Reparatur oder erhebt der Geschäftsmieter Ansprüche wegen Mängeln an der Mietsache, stellt sich die Frage des richtigen Vorgehens. In mietrechtlichen Angelegenheiten lohnt sich die Betreibung des Vermieters nicht, weil eine unterschriftliche Anerkennung des Vermieters im Regelfall fehlt. Deshalb empfehlen wir, immer direkt von Anfang an die Klage bei der Schlichtungsbehörde zu erheben. Gleiches gilt im Übrigen für Forderungen des Vermieters. Auch dieser gewinnt nichts durch eine Betreibung, weil der Mieter durch blosses Anheben einer Klage während der Betreibung das Schlichtungsverfahren herbeiführen kann.

 

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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