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Schmutzige Fassade, abgenutzte Bodenbeläge, mangelnde Reinigung, Graffitis etc. stellen ästhetische Mängel dar. Werden diese während längerer Zeit nicht behoben, kann der Geschäftsmieter deren Behebung und Reduktion der Miete verlangen.

Ästhetischer Mangel

Lange wurde die Auffassung vertreten, dass ein ästhetischer Mangel die Gebrauchsfähigkeit der Mieträume nicht beeinträchtigt und dem Mieter deshalb keine Mängelrechte eröffnet. Kürzlich entschied das Bundesgericht nun aber, dass ein Mangel auch ästhetischer Natur sein kann (mp 2/06 S. 116 ff.). Der Mieter darf erwarten, dass das äussere Erscheinungsbild der Liegenschaft einen normalen Standard aufweist.

Die Mietsache umfasst nebst den eigentlichen Räumen auch den Eingang, das Treppenhaus und andere gemeinsame Einrichtungen. Auch Beeinträchtigungen aus der Nachbarschaft mit Auswirkungen auf das Erscheinungsbild des Gebäudes stellen einen Mangel dar.

Mängelrechte bei ästhetischem Mangel

Ein ästhetischer Mangel eröffnet dem Mieter die Mängelrechte unter zwei Voraussetzungen. Entweder wird der Gebrauch der Mietsache um mind. 5 % eingeschränkt, oder es liegt über längere Zeit ein geringfügiger Mangel vor, ohne dass der Vermieter während dieser Zeit Massnahmen zur Behebung des Mangels ergreift.

Höhe der Reduktion des Mietzinses

Zu fragen ist, wie viel Prozent des Mietzinses der Mieter, hätte er das Mietobjekt mit den Mängeln gesehen und gemietet, bereit zu zahlen gewesen wäre. Dieser Betrag wird mit dem vertraglichen Mietzins verglichen. Dabei wird auf objektive Kriterien abgestellt und von einem "durchschnittlichen" Mieter ausgegangen. Subjektive Empfindlichkeiten des Mieters bleiben unberücksichtigt.

Beispiele aus der Rechtsprechung

Dem Mieter eines Reisebüros wurde wegen grossflächigen Graffitis an der Gebäudefassade, die über drei Jahre nicht entfernt wurden, eine Mietzinsherabsetzung von 15 % gewährt.
Ein schmutziger Innenhof und Hauseingang führen zu einer Herabsetzung der Miete um 15 %.
Ein fleckiger, abgenutzter Teppich im Eingangsbereich, der während fünf Jahren nicht ersetzt wurde, berechtigte den Mieter zu einer Mietzinsherabsetzung von 2 %.

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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