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Teilkündigungen spielen in beide Richtungen eine Rolle. Geschäftsmieter versuchen so, bestehenden Leerstand zu reduzieren und die Leerstandskosten in den Griff zu kriegen.

Umgekehrt, wenn der Vermieter neue Nutzungskonzepte oder Neuvermietungsstrategien plant, so versucht er, an attraktive Teilflächen zu gelangen, um diese einem anderen Mieter oder sich selber zur Verfügung zu stellen.

A. Teilkündigung durch den Mieter

Für den Mieter ist das Mietobjekt unteilbar. Er kann nur das ganze Mietobjekt künden, selbst wenn es sich um separate Flächen und Liegenschaften handelt. Entscheidend ist die Beschreibung des Mietobjektes im Vertrag. Steht dort etwa: "1.-3. Stock Hochstrasse 61; EG und Lager Hochstrasse 63, fünf Parkplätze", ist eine Teilkündigung ausgeschlossen. Anders steht es, wenn für jede Liegenschaft und Parkplätze getrennte Mietverträge existieren, die nicht aufeinander Bezug nehmen. Bei Nebenmietsachen wie Lager, Garagen etc. gilt die gesetzliche Vermutung, sie seien mit der Hauptmietsache gemietet. Damit eine Teilkündigung des Mieters gültig ist, braucht es also entweder einen Hinweis im Mietvertrag, dass die Parteien die Teilkündigung abmachten, oder aber separate eigenständige Verträge für die einzelnen Mietobjekte. Gibt der Mieter einen Teil des Mietobjektes vorzeitig zurück, so schuldet er den gesamten Mietzins bis zum nächsten zulässigen Kündigungstermin. Der Vermieter muss sich auch keinen Ersatzmieter für eine Teilfläche gefallen lassen. Es gilt: Alles oder nichts.

B. Teilkündigung durch den Vermieter

Das Gesetz lässt einseitige Anpassungen des Mietvertrages zu Lasten des Mieters zu.
So sind etwa der Entzug der Benützungsrechte für allgemein zugängliche Räume wie Eingangsbereiche und Vorplätze zulässig. Aber auch der Entzug von individuell gemieteten Nebenräumen wie Lagerabteile, Garagen oder Estriche ist möglich, sofern dies dem Mieter formell mit Formular mitgeteilt und begründet wird. Selbstverständlich ist der Mietzins entsprechend anzupassen. Als unstatthaft wird dagegen der Entzug objektiv wesentlicher Teile des Mietobjektes ohne Kündigung des Vertrages betrachtet, weil die Vertragsänderung nicht zu einer unzumutbaren Teilkündigung führen darf. Was als objektiv wesentlicher Teil der Mietsache gilt, ist von Fall zu Fall individuell zu beurteilen.

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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