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Sihl-City ist da, das Westside in Bern kommt. Dies sind nur zwei unter vielen Grossprojekten mit verheissungsvollen Slogans und ungewisser Zukunft. Ein Geschäft in einem dieser Center zu eröffnen, ist Chance und Risiko. Was tun, wenn die Umsätze die Kosten nicht decken? Den Laden schliessen? Was tun, wenn eine Betriebspflicht besteht?

Vermieter von Einkaufszentren fürchten sie: leer stehende Ladenflächen. Um dies zu verhindern, wird oft eine Betriebspflicht verlangt. Bei langfristigen Verträgen ohne Ausstiegsmöglichkeit kann diese Belastung bei ungenügendem Umsatz existenziell bedrohend sein.

In der Praxis gibt es zwei gängige Arten, den Mieter zum Betrieb seines Geschäfts zu verpflichten:

a) Allgemeine Betriebspflicht

Bei einer Ladenschliessung ist Schadenersatz zu leisten. In der Praxis ist es für den Vermieter aber kaum möglich, einen Schaden zu beziffern und insbesondere zu beweisen, dass das Unterlassen der Betriebsführung die Ursache für den Schaden, beispielsweise andere Leerstände, war.

b) Betriebspflicht mit Konventionalstrafe

Bei Verletzung der Betriebspflicht kann auch eine Konventionalstrafe vereinbart werden. Dieser kann sich der Mieter praktisch nicht entziehen. Immerhin kann der Richter übermässig hohe Konventionalstrafen reduzieren. Im Wissen um diese Möglichkeit werden Konventionalstrafen in der Regel hoch veranschlagt. Der Gang zum Richter kann sich in diesem Fall lohnen.

Deshalb ist es wichtig, bei Abschluss des Mietvertrages darauf zu achten, wie die Klausel zur Betriebspflicht formuliert ist. Es gibt Möglichkeiten, den Schaden bei einer Konventionalstrafe in Grenzen zu halten.

Ersatzmieter: Der Mieter hat die Möglichkeit, sich von weiteren Zahlungen zu befreien, indem er einen zumutbaren, sprich zahlungsfähigen Nachmieter stellt, der den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen übernimmt. Bei unattraktivem Standort kann dies schwierig sein. Eine Schadensbegrenzung ist möglich, indem man dem Nachfolger einen finanziellen Anreiz verspricht, was kostengünstiger sein kann, als die Aufrechterhaltung des Betriebs oder die Zahlung der Konventionalstrafe.

Tipps:

 

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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