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Berechtigen finanzielle Schwierigkeiten des Geschäftsmieters den Vermieter zu einer vorzeitigen Kündigung? Bei attraktiven Standorten wäre dies eine willkommene Gelegenheit für die Eigentümer, um rasch den bisherigen Mieter loszuwerden.

Ausgangslage

Ein Warenhaus mietete sich für 10 Jahre in Genf ein. Vereinbart war eine Umsatzmiete mit einem Mindestmietzins. Wegen schlechtem Geschäftsgang gab es für den Eigentümer nur die Mindestmiete. Das Warenhaus musste sodann Verkaufsflächen als "Shop-in-Shop" an selbständige Händler abgeben. In der Presse erschienen Artikel über die Schwierigkeiten des Warenhauses. Der Eigentümer kündigte nach zweijähriger Vertragsdauer vorzeitig aus wichtigem Grund.

Erwägungen der Gerichte

Alle Instanzen inklusive Bundesgericht (Entscheid 4C 280/2006, in mp 1/08 S. 37 ff.) lehnten die Eigentümerauffassung ab, wonach eine ausserordentliche Kündigung gerechtfertigt sei, wenn der Mieter eine Verschlechterung seiner finanziellen Verhältnissen verzeichnet und die Zukunft des Vertrages dadurch gefährdet sei. Selbst bei einem Konkurs des Mieters ist die Kündigung nur möglich, wenn die Konkursmasse nicht Sicherheiten für den künftigen Mietzins liefert. Daraus folgten die Gerichte, dass bei einem Geschäftsmieter Verluste oder eine defizitäre Geschäftstätigkeit für sich alleine genommen eine ausserordentliche Kündigung nicht rechtfertigen. Die weiteren Vorwürfe des Eigentümers wegen Umfunktionieren des Warenhauses in ein "Shop-in-Shop"-System und schlechter Geschäftsführung wurden nicht gehört, weil der Eigentümer aus-schliesslich aus wichtigem Grund gekündigt hatte. Dies war aber unzulässig, so lange eine andere Kündigungsmöglichkeit bestand.

Tipps

 

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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