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Nicht jeder Geschäftsmieter hat einen Mietvertrag mit langjähriger Laufdauer. Oft sind auch Geschäftsmietverträge kündbar. Da kann es zu bösen Überraschungen kommen. Plötzlich flattert die Kündigung ins Haus. Der Grund: Totalsanierung.

Wann ist eine Sanierung ein Kündigungsgrund?

Ein Entscheid aus Neuenburg sorgte für Aufregung: Eine Kündigung mit der Begründung "Totalrenovation" wurde für ungültig erklärt, weil die Behörde das Sanierungsvorhaben auch bei Verbleib der Mieterschaft im Mietobjekt als durchführbar erachtete.

Sanierung als vorgeschobener Grund

Der Kauf einer Liegenschaft wird mehr und mehr eine reine Finanzinvestition. Der Ertrag soll optimiert werden. Da einer Erhöhung im laufenden Mietverhältnis von Gesetzes wegen enge Grenzen gesetzt sind, ist es für den Eigentümer von Vorteil, laufende Verträge zu kündigen und neue abzuschliessen. So kann sich der Eigentümer elegant der Missbrauchskontrolle bei der Mietzinsgestaltung entziehen.

In Beachtung der rechtlichen Tücken und auch aus Imagegründen ziehen es allerdings viele Vermieter vor, statt des eigentlichen Kündigungsgrundes - mehr Mietzins - ein anderes Motiv vorzuschieben. Als Kündigungsgrund wird gerne eine "Totalsanierung" vorgebracht.

"Totalsanierung" als Trumpf-Buur?

Zwar kann eine Totalsanierung auch dann als gültiger Kündigungsgrund erachtet werden, wenn der Verbleib der Mieterschaft im Mietobjekt während der Sanierung theoretisch möglich wäre. Daraus den Schluss zu ziehen, dass jede als "Totalsanierung" bezeichnete Instandstellung einen gültigen Kündigungsgrund darstellt, ist allerdings falsch.

Gültigkeit nur bei Erheblichkeit

Unseres Erachtens ist eine Kündigung mit der Begründung der Totalsanierung nur dann gültig, wenn der Verbleib der Mieter die Sanierung erheblich stören würde. Erklärt der Mieter seine volle Kooperationsbereitschaft während den Sanierungsarbeiten und ist der Eingriff nicht schwerwiegender Natur, kann eine Kündigung durchaus als ungültig erachtet werden. Eine Kooperation des Mieters liegt etwa vor, wenn dieser anbietet, sein Geschäft für die Zeit des Umbaus vorübergehend einzuschränken bzw. Flächen zu räumen.

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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