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Trotz Rezession haben Umbauten und Sanierungen Hochkonjunktur. Mieter ganzer Häuserreihen erhalten mittlerweile wegen Sanierungen die Kündigung. Mit der Neuvermietung wird die Rendite maximiert. Die Leerkündigung mit anschliessender Sanierung wird zur Anlagemöglichkeit, und das Bundesgericht nickt ab.

Relevanz für Geschäftsmieter

Gefährdet sind alle Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag. Das sind zunehmend auch Geschäftsmieter bei Ablauf des Mietvertrages oder nach gescheiterter Verlängerungsoption.

Das Bundesgericht schützt Leerkündigungen

Eine Kündigung wegen umfassender Sanierung ist laut Bundesgericht nicht missbräuchlich. Dies selbst dann nicht, wenn sich der Mieter bereit erklärt, die Unannehmlichkeiten der Bauarbeiten in Kauf zu nehmen und im Mietobjekt zu verbleiben. Es sei dem Vermieter nicht zuzumuten, wegen dem Verbleiben des Mieters bautechnische und organisatorische Erschwerungen der Sanierung in Kauf zu nehmen (Urteil vom 12.11.2008, in mp1/09, S. 43ff).

Ausnahmen zu Gunsten des Mieters

Immerhin zählt das Bundesgericht auch Fälle auf, bei denen eine Vermieterkündigung bei Sanierung missbräuchlich ist. So bei Arbeiten, deren Durchführung durch das Verbleiben der Mieter im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert wird. Als Beispiele nennt das Bundesgericht Aussenrenovationen oder Balkonanbauten.

Eine wichtige Ausnahme sollte auch dann bestehen, wenn der Mieter bereit ist, während den Sanierungsarbeiten das Mietobjekt zu verlassen. Dann werden die Sanierungsarbeiten durch den Mieter weder erschwert noch verzögert, eine Kündigung wäre also missbräuchlich. Mit Vorteil erklärt der Mieter proaktiv bei einer anstehenden Sanierung die Bereitschaft zum freiwilligen Auszug während den Bauarbeiten, um einer Kündigung vorzubeugen.

Schutz durch Kündigungssperrfrist

Das Bundesgericht fördert mit seiner Rechtsprechung die Spekulanten. Mit der Begründung "Sanierung" erhalten die Vermieter einen Freipass für Leerkündigungen. Oberflächlich sanierte Objekte werden mit happigen Mietzinsaufschlägen neu am Markt positioniert. Insbesondere Ladenlokale an attraktiven Lagen sind gefährdet, aber auch normale Büros kann es treffen. Durch geschicktes Verhalten im Vorfeld einer Sanierung kann der Mieter versuchen, eine Kündigungssperrfrist zu erwirken, um so länger im Mietobjekt zu verbleiben. Eine erfolgreiche Anfechtung der Nebenkostenabrechnung löst beispielsweise die dreijährige Kündigungssperre aus.

Tipps


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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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