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Immobilien werden zur Handelsware. Die Immobiliengesellschaft Swiss Prime Site (SPS) übernahm soeben Jelmoli, heute eine Immobiliengesellschaft. Und Herr Ledermann kauft das Zürcher Seefeld auf. Wenn über Nacht der Eigentümer wechselt, kann dies für den Geschäftsmieter fatale Folgen haben.

Zweck der Vormerkung

Mit der Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch kann der Geschäftsmieter sicherstellen, dass sein langjähriger Mietvertrag auch von einem späteren Käufer der Liegenschaft respektiert werden muss. Die Vormerkung verwehrt dem Käufer selbst im Falle eines dringenden Eigenbedarfs, das Mietverhältnis vor Ablauf der vertraglichen Laufzeit ausserordentlich zu kündigen.

Schutz der Mieterinvestition

Geschäftsmieter tätigen oft grössere Investitionen im Mietobjekt. Diese Investitionen gilt es über eine genügend lange Zeit abschreiben zu können, ansonsten ausserordentliche Verluste entstehen. Bei üblichen Investitionen liegt die Abschreibungsdauer zwischen fünf bis zehn Jahren. Wird Rohbau angemietet, so muss der Geschäftsmieter meist aufwändigere Investitionen in die Bausubstanz tätigen, was eine noch längere Abschreibungsdauer zur Folge hat. Feste Laufzeit und Verlängerungsoption garantieren den Verbleib während der notwendigen Abschreibungszeit aber nur dann, wenn eine vorzeitige Kündigung durch einen neuen Käufer ausgeschlossen ist, was durch die Vormerkung im Grundbuch erreicht wird. Wer als Untermieter das Mietobjekt ausbaut, soll ebenfalls die Vormerkung fordern (in einigen Kantonen ausgeschlossen).

Durchsetzung der Vormerkung

Der Anspruch auf Vormerkung im Grundbuch sollte bereits im Mietvertrag festgeschrieben werden, da die Vermieter zu dieser Konzession nach Abschluss des Mietvertrages meist nicht mehr bereit sind. Das Grundbuchamt verlangt ein vom Eigentümer unterschriebenes Anmeldeformular. Die Unterschrift des Eigentümers ist zeitgleich mit dem Abschluss des Mietvertrages einzuholen. Sonst riskiert der Geschäftsmieter, die Zustimmung des Eigentümers später auf mühsamem gerichtlichem Wege einfordern zu müssen. Vorsicht bei ausländischen Grundeigentümern und Erbengemeinschaften, wo die Prozedur der Vormerkung kompliziert und zeitraubend ist.

Tipps


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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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