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Wer Eigentümer der eigenen Betriebsliegenschaft ist, steht heute vor der Frage des Verkaufes. Noch können sich die Angebotspreise im Schweizer Immobilienmarkt halten, doch die Anzeichen einer Trendwende verdichten sich zusehends. Ein idealer Moment für den Verkauf der Betriebsliegenschaft mit anschliessender Rückmietung, "sale and lease back" genannt.

Sale and lease back

Eine Möglichkeit, sich von den selbstgenutzten Immobilien zu trennen, besteht im Verkauf mit einer anschliessenden Rückmietung der benötigten Fläche. Diese Vorgehensweise ist im Ausland im Vergleich zur Schweiz weit verbreitet. Mit der eigenen Betriebsliegenschaft sind oft hohe finanzielle Werte blockiert, die Risiken des Eigentümers müssen getragen werden und es besteht wenig Flexibilität im Falle der Änderung des Betriebs. Vielfach ist es wirtschaftlich sinnvoller, die Liegenschaft zu mieten.

Am Scheitelpunkt der Preisentwicklung

Trotz des schwierigen Marktumfeldes im Jahre 2009 wuchs die Zahl der Immobilienanlagegefässe weiter. Vor allem die Immobilienfonds entwickelten sich mit einer rasanten Dynamik. Gleichzeitig ist der Anteil der Liegenschaftsverkäufe weiterhin sehr gering. Die Nachfrage für Renditeobjekte im Wohn- und Geschäftsbereich ist nach wie vor intakt. Historisch tiefe Hypothekarzinsen fördern diese Nachfrage. Immobilienfonds suchen nach sale and lease back- Transaktionen, da hier der Käufer kein Leerstandsrisiko trägt.

Verflüssigung des Immobilienbestandes günstiger als Betriebskredit

Die Wirtschafts- und Arbeitslosenzahlen verheissen einschneidende Korrekturen nach unten. "Cash is king" in Zeiten schwindender Firmengewinne. Betriebskredite sind zunehmend schwieriger erhältlich und teuer. Eine Liquiditätsspritze aus dem Verkauf der Betriebsliegenschaft kann über die Rezessionsjahre retten.

Vom Eigentümer zum Mieter

Je länger die Laufzeit und je vermieterfreundlicher der Mietvertrag, desto höher der Kaufpreis bei sale and lease back. Akzeptieren Sie in einer solchen Transaktion keine Bedingungen, welche der vernünftige Geschäftsmieter bei einer normalen Anmietung ablehnen würde. So senkt beispielsweise ein vorzeitiges, einseitiges Kündigungsrecht zwar den Verkaufspreis der Immobilie, erhöht aber die Flexibilität des Geschäftsmieters.

Tipps


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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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