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Langfristige Geschäftsmietverträge sind meist indexiert. Seit Sommer 2008 sinkt der Teuerungsindex. Grund für eine Mietreduktion?

Indexierung des Mietzinses in beide Richtungen

Die Indexierung des Mietzinses kommt in der Regel dem Vermieter zu Gute, weil das Preisniveau erfahrungsgemäss längerfristig ansteigt und nur selten sinkt. Allerdings hat der Vermieter auch allfällige Senkungen des Indexes seinem Mieter weiterzugeben, falls einmal eine negative Teuerung eintritt. Dieser seltene Fall trat als Folge der Finanz- und Wirtschaftskrise ab Sommer 2008 ein, als die Teuerung zu sinken begann. Seit Mitte 2008 bis heute ist der BIGA-Teuerungsindex um 0,95% gesunken. Das scheint wenig. Doch bei hoher Miete und langer Laufzeit kann 1% Mietzinssenkung einen beträchtlichen Betrag ausmachen, weil damit auch die Basis für zukünftige Erhöhungen sinkt. Eine Indexklausel, welche nur eine Steigerung berücksichtigen würde, wäre rechtswidrig und könnte vom Mieter angefochten werden. Wer eine Mietzinsherabsetzung beansprucht, muss das Gesuch beim Vermieter schriftlich stellen.

Anfangsmietzinse als Untergrenze?

Oft steht bei der Indexklausel folgender Zusatz: "Der Anfangsmietzins kann nicht unterschritten werden." Der Vermieter profitiert so im Falle eines steigenden Preisniveaus, sichert sich aber gegen unten ab, indem der Anfangsmietzins zum Mindestmietzins erklärt wird. Laut Bundesgericht (BGE 125 III 358) ist eine solche Klausel zumindest für diejenige Dauer des Mietverhältnisses gültig, während welcher der Vermieter den Mietvertrag nicht kündigen kann, also während der festen Vertragsdauer. Wandelt sich der Mietvertrag nach Ablauf der festen Mietdauer in ein unbefristetes Mietverhältnis um, so wird eine solche Klausel aber unzulässig. Den Mietern empfehlen wir, die erwähnte Klausel bei Neuverhandlung eines Mietvertrages zu streichen, damit bei rückläufiger Teuerung die volle Herabsetzung verlangt werden kann.

Mietzinsherabsetzung - es kommt darauf an

Bei Mietverträgen, die vor 2008 begannen und bei denen der Mietzins bereits wegen Indexsteigerung erhöht wurde, liegt jetzt eine Mietzinsherabsetzung drin. Anders sieht es bei seit 2008 abgeschlossenen Mietverträgen aus, bei denen sich der aktuelle Mietzins noch in der Nähe des Anfangsmietzinses bewegt und wo ein Unterschreiten des Anfangsmietzinses vertraglich ausgeschlossen wurde. In solchen Fällen wird dem Geschäftsmieter eine Mietzinsherabsetzung unter dem Anfangsmietzins nicht gelingen.

Tipps


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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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