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Es kann sich ergeben, dass ganze oder Teile von gemieteten Liegenschaften nicht mehr benötigt werden. Doch diese Flächen kosten. Durch eine Untervermietung lassen sich diese Kosten reduzieren. Die Untervermietung birgt aber Risiken.

Pflichten des Untervermieters

Grundsätzlich wird das Untermietverhältnis gleich behandelt wie das Mietverhältnis. Für den Untermieter gelten dieselben Bestimmungen wie für den Mieter, einschliesslich Kündigungsschutz. Konflikte treten meist bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses und bei Opposition des Vermieters gegen die Untermiete auf.

Kündigung des Hauptmietverhältnisses

Bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses ist auch das Untermietverhältnis betroffen. Letzteres muss durch den Untervermieter unter Einhaltung der Formvorschriften, insbesondere der Formularpflicht, gekündigt werden. Es gilt bei Geschäftsräumen zwingend eine Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten einzuhalten. Bei Fehlen einer anderen Abmachung gelten die ortsüblichen Kündigungstermine. Dies kann zu Problemen führen, wenn der Hauptmieter rasch ausziehen will. Es empfiehlt sich deshalb, bei Untermiete monatliche Kündigungstermine mit sechs Monaten Kündigungsfrist zu vereinbaren. So kann bei einer Kündigung des Hauptmietverhältnisses bzw. vorzeitiger Rückgabe der Mietsache das Untermietverhältnis noch termingerecht gekündigt werden.

Erstreckung des Untermietverhältnisses

Nach einer ordentlichen Kündigung kann jeder Untermieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Selbst dann, wenn das Hauptmietverhältnis aufgelöst wurde. Hat der Hauptmieter keinen Anspruch mehr auf das Mietobjekt, weil der Hauptmietvertrag endete, kann er gegenüber dem Untermieter nicht mehr erfüllen und wird schadenersatzpflichtig. Wer untervermietet, muss also bei Auflösung des Hauptmietvertrages darauf achten, die Rechte der Untermieter nicht zu verletzen.

Veto des Vermieters zur Untermiete?

Das Einverständnis des Vermieters zur Untervermietung ist erforderlich. Es kann schriftlich oder mündlich erfolgen. Wenn die bisherige Nutzung der Räume eingehalten wird und kein übermässiger Untermietgewinn erzielt wird, so ist eine Untervermietung immer zulässig. Sperrt sich ein Vermieter gegen die Untermiete ohne triftigen Grund, so schreiten Sie trotzdem zur Untervermietung und klagen bei der Schlichtungsbehörde.

Tipps


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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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